홍라이프 계산기부채상환비율(DSCR) 계산기 쉽게 이해하기 — 개념과 원리
이 계산기는 대출의 부채상환비율, 즉 부동산이나 사업의 순영업소득이 연간 원리금 상환액의 몇 배인지를 구합니다. 월 상환액, 원리금 상환 후 현금흐름, 대출기관의 최소 DSCR을 맞추는 데 필요한 소득, 그 기준에서 가능한 최대 대출액도 보여 줍니다. 수익형 부동산 투자자와 사업자 대출 신청자가 자금 조달 전에 사용합니다.
계산 방법
- 원리금균등 월 상환액 = L × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), i = 연이율 ÷ 12, n = 연수 × 12
- 이자만 상환 시 월 상환액 = L × i
- 연간 원리금 = 월 상환액 × 12
- DSCR = 순영업소득(NOI) ÷ 연간 원리금
- 필요 NOI = 연간 원리금 × 목표 DSCR
- 최대 대출액 = (NOI ÷ 목표 ÷ 12) × (1 − (1 + i)^−n) ÷ i
NOI는 운영비를 뺀 뒤, 대출 상환과 소득세를 빼기 전의 소득입니다.
원리
대출기관은 자산에서 나오는 소득으로 대출을 여유 있게 갚을 수 있는지 알고 싶어 합니다. DSCR이 정확히 1.00이면 소득이 상환액을 겨우 감당하고, 1.00 미만이면 다른 곳에서 현금을 끌어와야 합니다. 그래서 대출기관은 최소 여유분을 두는데, 수익형 부동산은 1.20~1.25 수준인 경우가 많습니다. 공식을 거꾸로 쓰면 감당 가능한 월 상환액은 NOI ÷ 목표 ÷ 12이고, 이 상환액 흐름을 대출 금리로 현재가치화한 값이 최대 대출액입니다.
예제 풀이
기본값: NOI 180,000, 대출 1,800,000, 연 6.5%, 25년 원리금균등, 목표 DSCR 1.25.
- 월 상환액 = $12,153.73입니다.
- 연간 원리금 = $145,845입니다.
- DSCR = 180,000 ÷ 145,845 = 1.23×입니다.
- 상환 후 현금흐름 = $34,155입니다.
- 1.25에 필요한 NOI = 145,845 × 1.25 = $182,306입니다.
- 감당 월 상환액 12,000, 최대 대출액 = $1,777,232입니다.
| 대출 금액 | DSCR (NOI ÷ 원리금 상환액) |
|---|---|
| 450,000 | 4.94× |
| 900,000 | 2.47× |
| 1.35e+06 | 1.65× |
| 1.8e+06 | 1.23× |
| 2.25e+06 | 0.99× |
| 2.7e+06 | 0.82× |
| 3.6e+06 | 0.62× |
결과 해석
여기서 DSCR 1.23은 목표 1.25에 조금 못 미치므로, 대출액을 약 178만으로 줄이거나 NOI를 약 2,300 늘려야 합니다. DSCR이 높을수록 공실, 수리, 금리 상승을 견딜 여유가 큽니다. 손익분기 NOI는 연간 원리금과 같으며, 이 소득에서는 대출만 겨우 갚습니다.
흔한 실수
- NOI 대신 총임대수입을 쓰는 경우
- NOI에서 대출이자를 먼저 빼고 나누는 경우
- 이자만 내는 상환액을 원리금 기준 요건과 비교하는 경우
- 변동금리라 상환액이 나중에 오를 수 있다는 점을 잊는 경우
자주 묻는 질문
대출기관은 DSCR을 얼마나 요구하나요?
기관과 부동산 유형에 따라 다르며, 화면 안내처럼 수익형 부동산은 1.20~1.25가 흔합니다.
DSCR이 1보다 작으면요?
소득으로 상환액을 감당하지 못해 부족분을 다른 현금으로 메워야 한다는 뜻입니다.
DSCR을 높이려면요?
NOI를 늘리거나, 대출을 줄이거나, 상환 기간을 늘리거나, 금리를 낮춥니다.
출처: Office of Thrift Supervision, Examination Handbook, Section 210 "Income Property Lending" (2009) · Office of the Comptroller of the Currency, Comptroller's Handbook "Commercial Real Estate Lending"