홍라이프 계산기28/36 규칙 계산기 쉽게 이해하기 — 개념과 원리
이 계산기는 미국에서 오래 쓰여 온 주택담보대출 지침인 28/36 규칙을 소득과 부채에 적용합니다. 두 기준에 따른 최대 주거비, 어느 기준이 제한하는지, 현재의 주거비 비율과 총부채 비율, 주어진 금리와 기간에서 그 상환액으로 감당할 수 있는 대출 금액을 보여 줍니다. 주택 구입 예산을 정하거나 대출 상담 전에 계획한 상환액을 점검할 때 씁니다.
계산 방법
- 주거비 한도 = 월 세전 소득의 28%(주거비만)
- 총부채 기준 주거비 여유 = 월 세전 소득의 36% − 다른 월 부채 상환액
- 최대 주거비 = 둘 중 작은 값
- 주거비 비율 = 주거비 ÷ 소득, 총부채 비율 = (주거비 + 다른 부채) ÷ 소득
- 원리금 예산 = 최대 주거비 − 재산세·보험료·관리비(HOA)
- 감당 가능한 대출: PV = 상환액 × (1 − (1 + i)^−n) ÷ i, i는 월 금리, n은 상환 개월 수
원리
대출기관은 두 가지 비율을 봅니다. 주거비 비율은 집 자체가 감당 가능한지, 총부채 비율은 주거비에 자동차 대출, 학자금 대출, 카드 최소 결제액을 더해도 생활비를 쓸 여유가 있는지 확인합니다. 세전 소득을 기준으로 하면 차입자끼리 비교하기 쉽습니다. 대출 금액은 연금의 현재가치로 구하는데, 일정한 월 상환액으로 주어진 금리와 기간 동안 갚을 수 있는 현재의 금액입니다.
예제 풀이
기본값은 소득 $8,000, 다른 부채 $700, 계획한 주거비 $2,100(세금·보험·관리비 $500 포함), 연 6.5%, 30년입니다.
- 주거비 한도 = 0.28 × 8,000 = $2,240
- 총부채 기준 여유 = 0.36 × 8,000 − 700 = $2,180이므로 36% 기준이 적용되어 $2,180입니다.
- 현재 비율: 주거비 2,100 ÷ 8,000 = 26.3%, 총부채 (2,100 + 700) ÷ 8,000 = 35%로 두 기준을 모두 만족합니다.
- 원리금 예산 = 2,180 − 500 = $1,680, i = 0.065 ÷ 12, n = 360
- 감당 가능한 대출 = 1,680 × (1 − (1 + i)^−360) ÷ i ≈ $265,794
| 월 총소득 (세전) | 최대 월 주거비 (두 기준 모두 충족) |
|---|---|
| 2,000 | $20 |
| 4,000 | $740 |
| 6,000 | $1,460 |
| 8,000 | $2,180 |
| 10,000 | $2,800 |
| 12,000 | $3,360 |
| 16,000 | $4,480 |
결과 해석
두 비율이 28%와 36% 아래면 계획한 상환액이 지침 안에 있습니다. 적용되는 기준은 무엇을 개선해야 하는지 알려 줍니다. 이 예처럼 다른 부채가 많으면 총부채 기준이 먼저 걸립니다. 대출 금액은 집값 한도가 아니므로 계약금을 더해 집값을 어림하십시오. 많은 대출 상품은 더 높은 비율도 허용하지만, 자신의 가계 사정에 따라 더 낮게 잡아야 할 수도 있습니다.
흔한 실수
- 세전 소득 대신 실수령액을 넣는 경우
- 주거비에서 재산세, 보험료, 관리비를 빼먹는 경우
- 카드, 자동차, 학자금 대출의 최소 상환액을 잊는 경우
- 최대값을 상한이 아니라 목표로 삼는 경우
자주 묻는 질문
28/36 규칙은 지금도 쓰이나요?
흔히 쓰이는 지침이지만, 많은 대출 상품이 더 높은 부채 비율을 허용합니다.
28%에 재산세와 보험료도 포함되나요?
네. 원금, 이자, 재산세, 보험료, 관리비를 모두 포함합니다.
다른 부채에는 무엇이 들어가나요?
자동차 대출, 학자금 대출, 카드 최소 결제액, 개인 대출처럼 매달 나가는 상환액입니다.
출처: Standard annuity present-value formula for a level-payment loan (OpenStax, Principles of Finance (2022), Ch. 8 Time Value of Money II: Equal Multiple Payments)