홍라이프 계산기AFFO 계산기 쉽게 이해하기 — 개념과 원리
이 계산기는 부동산투자신탁(REIT, 리츠)의 조정운영자금(AFFO)과 주당 AFFO·FFO, AFFO 기준 배당성향, 주가/AFFO 배수, AFFO 수익률을 구합니다. 리츠의 배당이 반복적인 현금흐름으로 얼마나 잘 뒷받침되는지 판단하고 가치를 비교할 때 씁니다.
계산 방법
- AFFO = FFO − 반복적 자본지출 − 임대 비용과 임차인 개선비 − 정액 임대료 조정
- 주당 AFFO = AFFO ÷ 발행 주식 수, 주당 FFO도 같은 방식
- 배당성향 = 주당 배당금 ÷ 주당 AFFO
- P/AFFO = 주가 ÷ 주당 AFFO, AFFO 수익률 = 주당 AFFO ÷ 주가
- AFFO ÷ FFO는 조정 후 FFO가 얼마나 남는지 보여 줍니다.
원리
미국 리츠협회(Nareit)가 정의한 FFO는 부동산이 회계상 감가상각보다 가치를 잘 유지하는 경우가 많다는 이유로 순이익에 감가상각비를 다시 더합니다. 하지만 건물에는 지붕, 냉난방 설비, 리모델링이 계속 필요하고, 새 임대차에는 임차인 개선비와 중개수수료가 듭니다. 이런 반복 비용은 실제 현금 유출입니다. 또 정액 회계는 임대료 인상을 계약 기간에 고르게 나눠 초기에는 장부상 임대료가 실제 받은 현금보다 큽니다. AFFO는 이런 항목을 빼서 배당에 쓸 수 있는 현금에 더 가깝게 만듭니다. AFFO에는 공식 정의가 없어 회사마다 방법이 다릅니다.
예제 풀이
기본값은 FFO $84,000,000, 반복 자본지출 $10,000,000, 임대 비용 $4,000,000, 정액 조정 $3,000,000, 주식 60,000,000주, 배당금 $1.00, 주가 $25입니다.
- AFFO = 84 − 10 − 4 − 3 = $67,000,000
- 주당 AFFO = 67,000,000 ÷ 60,000,000 ≈ $1.12, 주당 FFO = $1.40
- 배당성향 = 1.00 ÷ 1.1167 ≈ 89.6%
- P/AFFO = 25 ÷ 1.1167 ≈ 22.4, AFFO 수익률 ≈ 4.47%
- AFFO ÷ FFO = 67 ÷ 84 ≈ 79.8%
| 운영자금 (FFO) | 조정 운영자금 (AFFO) |
|---|---|
| 2.1e+07 | $4,000,000 |
| 4.2e+07 | $25,000,000 |
| 6.3e+07 | $46,000,000 |
| 8.4e+07 | $67,000,000 |
| 1.05e+08 | $88,000,000 |
| 1.26e+08 | $109,000,000 |
| 1.68e+08 | $151,000,000 |
결과 해석
AFFO 대비 배당성향이 100% 아래면 배당이 반복적인 현금흐름으로 충당된다는 뜻이고, 100% 근처나 그 이상이면 여유가 거의 없습니다. P/AFFO는 리츠의 주가수익비율 같은 지표로, 낮을수록 현금흐름 대비 싸지만 같은 부동산 유형끼리 비교해야 합니다. AFFO ÷ FFO가 낮으면 유지·임대 비용 부담이 크다는 뜻입니다.
흔한 실수
- 정의가 다른 리츠끼리 AFFO를 비교하는 경우
- 성장 투자까지 포함한 모든 자본지출을 빼는 경우(반복 지출만 뺍니다)
- 초기 실적을 부풀릴 수 있는 정액 임대료 조정을 무시하는 경우
- FFO 기준 배당성향을 AFFO 기준처럼 쓰는 경우
자주 묻는 질문
FFO와 AFFO는 어떻게 다른가요?
FFO는 감가상각을 더하고 부동산 매각 이익을 뺀 값이고, AFFO는 여기서 반복 자본·임대 비용을 빼고 임대료를 현금 기준으로 맞춘 값입니다.
AFFO 배당성향은 보통 어느 정도인가요?
부동산 유형마다 다르며, 핵심은 장기간 100%보다 충분히 낮게 유지되는지입니다.
리츠에서 순이익 대신 AFFO를 쓰는 이유는 무엇인가요?
순이익은 실제 부동산 가치 하락을 반영하지 않을 수 있는 큰 감가상각비로 줄어들기 때문입니다.
출처: Nareit, "Funds From Operations (FFO)" (glossary, reit.com)