홍라이프 계산기현금 대비 현금 수익률 계산기 쉽게 이해하기 — 개념과 원리
이 계산기는 임대 부동산에 넣은 현금 대비 연간 세전 현금 수익률을 잽니다. 매매가, 계약금 비율, 부대비용, 대출 조건, 임대료, 공실률, 운영비로 현금 대비 현금 수익률, 연간·월간 현금흐름, 총 투입 현금, 순영업소득(NOI), 대출 상환액, 자본환원율(캡레이트), 부채상환비율(DSCR)을 구합니다. 임대 투자 선별과 비교에 씁니다.
계산 방법
- NOI = 임대료 × 12 × (1 − 공실률) − 운영비 × 12
- 대출 상환액 = 12 × P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), 대출 P = 매매가 − 계약금, r은 월 금리, n은 개월 수
- 세전 현금흐름 = NOI − 대출 상환액
- 투입 현금 = 계약금 + 부대비용·수리비
- 현금 대비 현금 수익률 = 세전 현금흐름 ÷ 투입 현금
- 캡레이트 = NOI ÷ 매매가, DSCR = NOI ÷ 대출 상환액
원리
현금 대비 현금 수익률은 '넣은 현금 1단위당 올해 얼마의 현금이 돌아오는가'라는 단순한 질문에 답합니다. 부동산 자체만 보는 캡레이트와 달리 대출의 효과를 포함합니다. 대출은 수익률을 높일 수도 낮출 수도 있습니다. 부동산 수익률(캡레이트)이 대출 금리보다 높으면 레버리지가 도움이 되고, 낮으면 손해가 됩니다. DSCR은 임대 수입이 대출을 얼마나 여유 있게 감당하는지 보여 주며, 대출기관은 흔히 약 1.2~1.25 이상을 봅니다.
예제 풀이
기본값은 매매가 $300,000, 계약금 25%, 부대비용·수리비 $9,000, 연 6.5% 30년, 월세 $2,600, 공실률 5%, 월 운영비 $750입니다.
- NOI = 2,600 × 12 × 0.95 − 750 × 12 = 29,640 − 9,000 = $20,640
- 대출 $225,000, 상환액 월 약 $1,422.15, 연 $17,065.84
- 현금흐름 = 20,640 − 17,065.84 = 연 $3,574.16, 월 약 $297.85
- 투입 현금 = 75,000 + 9,000 = $84,000
- 현금 대비 현금 수익률 = 3,574.16 ÷ 84,000 ≈ 4.25%, 캡레이트 6.88%, DSCR ≈ 1.21
| 매입 가격 | 현금 수익률 (Cash-on-cash) |
|---|---|
| 75,000 | 59% |
| 150,000 | 26.04% |
| 225,000 | 12.02% |
| 300,000 | 4.25% |
| 375,000 | -0.67% |
| 450,000 | -4.08% |
| 600,000 | -8.49% |
결과 해석
현금 대비 현금 수익률을 비슷한 위험의 다른 투자 수익률과 비교하십시오. 여기서는 캡레이트(6.88%)가 대출 금리보다 조금 높을 뿐이라 레버리지 효과가 작고 현금 수익률도 크지 않습니다. DSCR이 1.2 근처면 임대료가 떨어지거나 비용이 오를 때 여유가 적습니다. 이 수치에는 가격 상승, 원금 상환분, 세금이 빠져 있어 총수익과는 다릅니다.
흔한 실수
- 공실, 수리, 관리비, 보험료를 빼먹는 경우
- 캡레이트를 내 현금의 수익률로 보는 경우
- 투입 현금에 부대비용을 넣지 않는 경우
- 원금 상환을 자기자본 증가가 아니라 비용으로만 보는 경우
자주 묻는 질문
좋은 현금 대비 현금 수익률은 어느 정도인가요?
시장과 위험에 따라 다르며, 다른 자산의 수익률과 자금 조달 비용과 비교해 판단합니다.
캡레이트와 현금 대비 현금 수익률은 어떻게 다른가요?
캡레이트는 대출을 무시하고, 현금 대비 현금 수익률은 대출 후 실제로 넣은 현금을 기준으로 합니다.
DSCR 1.21은 무슨 뜻인가요?
순영업소득이 대출 상환액의 1.21배라는 뜻입니다.
출처: D. Geltner, N. Miller, J. Clayton and P. Eichholtz, Commercial Real Estate Analysis and Investments, 3rd ed. (OnCourse Learning, 2014)