홍라이프 계산기FFO(운영자금) 계산기 쉽게 이해하기 — 개념과 원리
이 계산기는 미국 리츠협회(Nareit)의 정의로 부동산투자신탁(리츠)의 운영자금(FFO)을 구하고, 주당 FFO, 주당순이익(EPS), 주가/FFO, FFO 대비 배당성향, 순이익 대비 FFO, 주가수익비율(PER)을 보여 줍니다. 리츠 분석과 비교, 순이익이 리츠의 현금 이익을 작게 보이게 하는 이유를 이해할 때 씁니다.
계산 방법
- FFO = 순이익 + 부동산 감가상각비 − 부동산 매각 이익(손실은 더함) + 부동산 손상차손
- 주당 FFO = FFO ÷ 주식 수, EPS = 순이익 ÷ 주식 수
- P/FFO = 주가 ÷ 주당 FFO, PER = 주가 ÷ EPS
- 배당성향 = 주당 배당금 ÷ 주당 FFO
원리
회계 기준은 건물을 매년 감가상각하지만, 입지가 좋은 부동산은 가치를 유지하거나 오르는 경우가 많습니다. 그래서 리츠의 순이익은 실제로 만들어 내는 현금보다 작게 보입니다. Nareit의 FFO는 부동산 감가상각을 다시 더하고 부동산 매각 손익을 빼서, 일회성 매각이 반복적인 실적을 왜곡하지 않게 합니다. 주당 FFO와 P/FFO는 다른 기업의 EPS와 PER 역할을 합니다. FFO도 부동산 유지에 필요한 자본지출은 무시하며, AFFO가 이를 조정합니다.
예제 풀이
기본값은 순이익 $50,000,000, 감가상각비 $40,000,000, 매각 이익 $8,000,000, 손상차손 $2,000,000, 주식 60,000,000주, 주가 $25, 배당금 $1.10입니다.
- FFO = 50 + 40 − 8 + 2 = $84,000,000
- 주당 FFO = 84 ÷ 60 = $1.40, EPS = 50 ÷ 60 ≈ $0.83
- P/FFO = 25 ÷ 1.40 ≈ 17.9, PER = 25 ÷ 0.8333 = 30
- 배당성향 = 1.10 ÷ 1.40 ≈ 78.6%
- FFO ÷ 순이익 = 84 ÷ 50 = 1.68
| 당기순이익 (GAAP) | 운영자금 (FFO) |
|---|---|
| 1.25e+07 | $46,500,000 |
| 2.5e+07 | $59,000,000 |
| 3.75e+07 | $71,500,000 |
| 5e+07 | $84,000,000 |
| 6.25e+07 | $96,500,000 |
| 7.5e+07 | $109,000,000 |
| 1e+08 | $134,000,000 |
결과 해석
리츠에는 대개 PER보다 P/FFO가 더 의미 있습니다. 이 예에서 PER 30은 비싸 보이지만 P/FFO 17.9는 다른 그림을 보여 줍니다. FFO 대비 배당성향이 100%보다 충분히 낮으면 유지 지출 여력이 있으며, 더 엄격한 관점은 AFFO로 확인하십시오. 리츠는 같은 부동산 유형끼리 비교하십시오. 국내 상장 리츠도 같은 원리로 분석할 수 있지만 공시 항목 이름이 다를 수 있습니다.
흔한 실수
- 부동산이 아닌 자산의 감가상각까지 더하는 경우
- FFO를 부풀릴 수 있는 부동산 매각 이익을 빼지 않는 경우
- FFO를 잉여현금흐름으로 보는 경우(유지 자본지출을 무시합니다)
- 유형이 크게 다른 리츠끼리 P/FFO를 비교하는 경우
자주 묻는 질문
리츠는 왜 순이익 대신 FFO를 쓰나요?
가치가 줄지 않을 수도 있는 건물의 큰 감가상각비 때문에 순이익이 작아지기 때문입니다.
적정한 P/FFO는 얼마인가요?
부동산 유형과 금리에 따라 다르므로 비슷한 리츠와 과거 추이와 비교하십시오.
FFO와 AFFO는 어떻게 다른가요?
AFFO는 반복적인 자본지출과 임대 비용을 더 빼고 임대료를 현금 기준으로 맞춥니다.
출처: Nareit, "Funds From Operations (FFO)" glossary and Nareit FFO White Paper (2018 restatement)