홍라이프 계산기총임대료 승수(GRM) 계산기 쉽게 이해하기 — 개념과 원리
이 계산기는 임대 부동산의 가격을 연간 총임대료로 나눈 총임대료 승수(GRM)와 함께 연간 총잠재소득, 총수익률, 월 임대료 승수를 구합니다. 지역의 일반적인 GRM을 넣으면 그 기준으로 가치를 추정하고 호가가 얼마나 높거나 낮은지 보여 줍니다. 본격적인 분석 전에 임대 부동산을 빠르게 걸러 낼 때 씁니다.
계산 방법
- 연간 총잠재소득 = (월 임대료 + 월 기타 수입) × 12, 모든 호실이 임대된 상태
- GRM = 가격 ÷ 연간 총소득
- 총수익률 = 1 ÷ GRM
- 월 임대료 승수 = 가격 ÷ 월 소득 = 12 × GRM
- 시장 GRM 기준 가치 = 시장 GRM × 연간 총소득, 차이 = 가격 − 그 가치
원리
GRM은 수익환원법에서 가장 단순한 도구입니다. 구매자들은 비슷한 부동산에 연간 총임대료의 몇 배를 지불합니다. 주변 건물이 총임대료의 약 9.5배에 팔린다면, 임대료가 같은 건물도 비슷한 배수의 가치가 있다고 봅니다. GRM이 낮을수록 가격 대비 임대료가 많습니다. 하지만 GRM은 공실, 운영비, 대출을 무시하므로 GRM이 같아도 순수입은 크게 다를 수 있습니다.
예제 풀이
기본값은 가격 $600,000, 월 임대료 $5,000, 기타 수입 없음, 시장 GRM 9.5입니다.
- 연간 총잠재소득 = 5,000 × 12 = $60,000
- GRM = 600,000 ÷ 60,000 = 10, 총수익률 = 10%
- 월 임대료 승수 = 600,000 ÷ 5,000 = 120
- 시장 GRM 기준 가치 = 9.5 × 60,000 = $570,000
- 호가는 그 가치보다 $30,000 높으므로, 협상의 출발점으로 삼을 수 있습니다.
| 월 임대료 (전 호실 임대 기준) | 총임대수익 승수 (GRM) |
|---|---|
| 1,250 | 40 |
| 2,500 | 20 |
| 3,750 | 13.33 |
| 5,000 | 10 |
| 6,250 | 8 |
| 7,500 | 6.67 |
| 10,000 | 5 |
결과 해석
GRM이 시장의 일반적인 수준보다 높으면 임대료에 비해 가격이 높거나, 임대료에 드러나지 않는 장점이 있다는 뜻입니다. GRM으로 후보를 추린 뒤 비용까지 반영한 순영업소득, 캡레이트, 현금흐름을 확인하십시오. 우리나라 수익형 부동산은 보증금이 커서 월세만으로 계산하면 왜곡될 수 있으니, 보증금을 전월세 전환율로 월세로 환산해 넣는 방법도 있습니다.
흔한 실수
- 한 건물은 실제 받은 임대료, 다른 건물은 잠재 임대료로 계산하는 경우
- 유형이나 지역이 다른 부동산의 GRM을 비교하는 경우
- GRM을 수익성 지표로 보는 경우
- 월 승수와 연 승수를 섞는 경우
자주 묻는 질문
좋은 GRM은 얼마인가요?
지역 시장에 따라 다르므로 주변의 비슷한 최근 거래와 비교하십시오.
GRM이 낮을수록 좋은가요?
구매자에게는 대개 그렇습니다. 가격 대비 임대료가 많다는 뜻이지만 비용과 상태도 확인하십시오.
GRM과 캡레이트는 어떻게 다른가요?
GRM은 총임대료를, 캡레이트는 비용을 뺀 순영업소득을 씁니다.
출처: Income approach to valuation: GRM = price ÷ gross annual rent; value = GRM × gross income (standard appraisal formulas)