홍라이프 계산기주택담보대출 비교 계산기 쉽게 이해하기 — 개념과 원리
이 계산기는 고정금리 주택담보대출 상품을 최대 세 개까지, 실제로 대출을 유지할 기간 동안의 비용으로 비교합니다. 그 기간에 내는 이자와 선납 포인트·수수료를 더해, 금리·수수료·기간이 서로 다른 상품을 공정하게 비교할 수 있게 합니다.
계산 방법
- 월 상환액 = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), r = 연이율 ÷ 12, n = 개월 수
- 매달 이자 = 잔액 × r, 나머지는 원금 상환
- 보유 기간 비용 = 보유 기간에 낸 이자 + 포인트·수수료
- 참고로 전체 기간 이자 = 월 상환액 × n − P도 보여 줍니다.
원리
집을 팔거나 대환하면 남은 잔액을 갚습니다. 그때까지 갚은 원금은 주택 지분으로 남으므로 비용이 아닙니다. 따라서 보유 기간 동안의 실제 비용은 낸 이자와 선취 비용의 합입니다. 포인트를 내면 금리가 낮아지지만, 매달 아끼는 이자가 포인트를 넘을 만큼 오래 유지해야 이득입니다. 기간이 짧은 대출은 월 상환액은 크지만 잔액이 빨리 줄어 이자가 훨씬 적습니다.
예제 풀이
기본값: 320,000달러, A 6.25%·30년·수수료 0, B 5.875%·30년·6,400달러, C 5.5%·15년·3,000달러, 7년 보유
- 월 상환액: A 1,970.30달러, B 1,892.92달러, C 2,614.67달러
- 7년간 이자 + 수수료: A 133,612.27달러, B 131,606.68달러, C 105,330.05달러
- 보유 기간 기준 가장 저렴한 상품은 C이며, 가장 비싼 A보다 28,282.22달러 절약됩니다.
- 전체 기간 이자는 A 389,306.21달러, B 361,451.50달러, C 150,640.07달러입니다.
| 대출 A: 금리 (연 %) | 가장 비싼 상품 대비 절약액 |
|---|---|
| 1.56 | $99,887.64 |
| 3.12 | $66,852.29 |
| 4.69 | $32,794.12 |
| 6.25 | $28,282.22 |
| 7.81 | $63,575.43 |
| 9.38 | $99,159.77 |
| 12.5 | $170,636.62 |
결과 해석
현실적인 보유 기간에서 비용이 가장 낮은 상품을 고른 뒤, 월 상환액을 감당할 수 있는지 확인하십시오. 이 예에서 C가 가장 싸지만 A보다 매달 약 644달러를 더 내야 합니다. B는 7년 기준으로 A보다 싸지만, 보유 기간이 훨씬 짧으면 수수료를 회수하지 못할 수 있으니 연수를 바꿔 손익분기점을 찾아보십시오.
흔한 실수
- 금리나 월 상환액 하나만 비교하는 경우
- 원금 상환을 비용으로 보는 경우
- 대부분 그 전에 이사하거나 대환하는데 30년 보유를 가정하는 경우
- 모기지 보험, 재산세, 주택 보험을 잊는 경우(이 계산에는 포함되지 않음)
자주 묻는 질문
포인트를 내고 금리를 낮추는 것이 유리한가요?
매달 아끼는 이자가 포인트를 갚는 손익분기점보다 오래 보유할 때만 유리합니다.
15년 대출이 30년보다 싼가요?
총이자는 보통 훨씬 적지만 월 상환액이 큽니다. 예산에 맞는지 확인하십시오.
왜 보유 기간으로 비교하나요?
매도나 대환 때 잔액을 갚으므로 그때까지 낸 이자와 수수료만 실제 비용이기 때문입니다.
출처: Consumer Financial Protection Bureau, Loan Estimate explainer and "What are discount points?" · Fannie Mae, Selling Guide (amortization basics)