홍라이프 계산기순영업소득(NOI) 계산기 쉽게 이해하기 — 개념과 원리
순영업소득(NOI)은 임대 부동산이 운영비를 뺀 뒤, 대출 상환과 소득세를 내기 전에 1년 동안 벌어들이는 소득입니다. 투자자는 이를 이용해 부동산끼리 비교하고, 자본환원율(캡레이트)로 가치를 추정하며, 임대 수입으로 대출을 감당할 수 있는지 확인합니다.
계산 방법
- 가능총소득 = (전체 임대료 + 기타 수입) × 12
- 유효총소득(EGI) = 가능총소득 − 공실 및 미수 손실
- 운영비 = 재산세 + 보험료 + 관리비(EGI의 %) + 수선유지비 + 소유자 부담 공과금 + 기타 운영비
- NOI = EGI − 운영비
- 캡레이트 = NOI ÷ 가격, 시장 캡레이트 기준 가치 = NOI ÷ 캡레이트
원리
NOI는 누가 소유하든, 어떻게 자금을 조달하든 상관없이 부동산 자체의 수익력을 나타냅니다. 그래서 대출 상환액, 감가상각, 소득세, 대규모 자본적 지출은 빼지 않습니다. 매수자는 사실상 NOI의 흐름을 사는 것이므로, NOI를 시장 캡레이트(비슷한 부동산에 매수자가 요구하는 수익률)로 나누면 가치를 추정할 수 있습니다. 캡레이트가 낮을수록 소득 1달러에 더 많은 값을 치른다는 뜻입니다.
예제 풀이
기본값: 월 임대료 12,000달러와 기타 수입 300달러, 공실 5%, 재산세 18,000, 보험 6,000, 관리 8%, 수선 9,000, 공과금 7,200, 기타 4,000달러(연), 가격 1,600,000달러, 시장 캡레이트 6%
- 가능총소득 = 12,300 × 12 = 147,600.00달러
- 공실 손실 = 7,380.00달러, EGI = 140,220.00달러
- 관리비 = 8% × 140,220 = 11,217.60달러, 운영비 합계 = 55,417.60달러(운영비율 39.5%)
- NOI = 84,802.40달러(월 7,066.87달러)
- 매입가 기준 캡레이트 ≈ 5.3%, 시장 캡레이트 6% 기준 가치 = 1,413,373달러
| 전체 호실 월 임대료 | 연간 순영업소득 (NOI) |
|---|---|
| 3,000 | -$9,589.60 |
| 6,000 | $21,874.40 |
| 9,000 | $53,338.40 |
| 12,000 | $84,802.40 |
| 15,000 | $116,266.40 |
| 18,000 | $147,730.40 |
| 24,000 | $210,658.40 |
결과 해석
매입가 기준 캡레이트가 시장 캡레이트보다 낮다면 이 예처럼 소득만으로 뒷받침되는 것보다 비싸게 사는 셈입니다. 대출 기관은 NOI를 연간 원리금 상환액과 비교(부채상환비율)합니다. 운영비율은 건물 유형과 연식에 따라 다르며, 오래된 건물이나 소유자가 공과금을 내는 건물은 보통 더 높습니다.
흔한 실수
- 대출 상환액을 빼는 경우(NOI가 아니라 세전 현금흐름 단계에서 뺍니다)
- 공실률을 낮게 잡거나 관리비를 뺀 매도자의 NOI를 그대로 믿는 경우
- 지붕 교체나 대규모 리모델링을 운영비로 넣는 경우
- 시장과 유형이 전혀 다른 부동산의 캡레이트를 비교하는 경우
자주 묻는 질문
NOI에 대출 상환액이 들어가나요?
아닙니다. 자금 조달 방식과 무관하게 비교할 수 있도록 상환 전 금액입니다.
적정 캡레이트는 얼마인가요?
지역, 유형, 금리 수준에 따라 다르므로 비슷한 부동산의 최근 거래와 비교하십시오.
직접 관리해도 관리비를 넣어야 하나요?
네. 매수자는 관리 비용을 부담해야 하므로 가치 평가에서는 보통 포함합니다.
출처: Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate (income capitalization approach) · Geltner, Miller, Clayton & Eichholtz, Commercial Real Estate Analysis and Investments