Hong Life Calculators計算のしくみ
- 譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用。取得費が分からないとき、または売却価格の5%より少ないときは、売却価格の5%（概算取得費）を使えます。建物の取得費は、購入代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額です。
- 特別控除：マイホームを売ったときは最高3,000万円を差し引けます（親子・夫婦間の売買や、前年・前々年に同じ特例を使った場合などは不可）。
- 税率：所有期間は「売った年の1月1日時点」で判定します。給与など他の所得とは合算しない分離課税です。
- 所得税に復興特別所得税（所得税額×2.1%）が加わります。令和9年分（2027年）からは防衛特別所得税と復興特別所得税に分かれますが、国税庁の案内では合計の割合は変わりません。
| 区分 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期（5年以下） | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期（5年超） | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
| 10年超のマイホーム（6,000万円以下の部分） | 10% | 0.21% | 4% | 14.21% |
| 10年超のマイホーム（6,000万円超の部分） | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
計算例
4,000万円で売却、取得費2,500万円、譲渡費用150万円、所有7年（長期）：譲渡所得1,350万円 × 20.315% → 所得税・復興特別所得税 2,067,500円＋住民税 675,000円＝2,742,500円。同じ条件でマイホームなら3,000万円控除で税金は0円です。
譲渡損失の損益通算・繰越控除、買換え特例、相続空き家の特例、取得費加算の特例などは計算に含めていません。税金の目安であり、税務アドバイスではありません。
FAQ
5年と10年はいつ時点で数えますか？
売った年の1月1日時点の所有期間です。たとえば2021年3月に買った物件を2026年に売ると、2026年1月1日時点で4年10か月なので短期になります。
取得費が分からないときは？
売却価格の5%を取得費にできます（概算取得費）。4,000万円で売れたなら200万円です。実際の取得費のほうが大きければ、そちらを使ったほうが税金は少なくなります。
3,000万円控除で税金が0円でも申告は必要？
はい。特例を受けるには売った翌年に確定申告が必要です。
税金はいつ払いますか？
所得税は売った翌年の確定申告（2月16日〜3月15日）で納め、住民税はその年の6月以降に納めます。
出典（2026年11月10日確認）：国税庁「暮らしの税情報（土地や建物を売ったとき）」・タックスアンサーNo.1440（長期・短期の税率、復興特別所得税2.1%）、No.3302（3,000万円特別控除）、No.3305（10年超所有軽減税率）。