20 ou 25 ans : le vrai arbitrage
Allonger la durée de votre prêt fait baisser chaque mensualité, donc augmente le montant que vous pouvez emprunter. Mais vous payez des intérêts plus longtemps. Avec 3 500 € de revenus nets, la mensualité maximale est de 1 225 € :
| Durée | Capital empruntable | Coût du crédit | Prix max. (ancien, apport 20 000 €) |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 166 600 € | 53 829 € | 172 000 € |
| 20 ans | 204 200 € | 89 777 € | 207 000 € |
| 22 ans | 217 400 € | 105 995 € | 219 000 € |
| 25 ans | 235 400 € | 132 048 € | 236 000 € |
Passer de 20 à 25 ans augmente votre capacité de 31 200 €, mais le coût du crédit augmente de 42 271 €. Dans les faits, les banques appliquent souvent un taux un peu plus élevé sur 25 ans que sur 20 ans (quelques dixièmes de point), ce qui renchérit encore le coût : le calculateur utilise le même taux pour simplifier.
Quand choisir 25 ans
- Vous achetez votre première résidence principale et c’est le seul moyen d’atteindre le logement dont vous avez besoin ;
- vous êtes jeune et vos revenus devraient augmenter : vous pourrez faire des remboursements anticipés (souvent sans pénalités au-delà d’un certain seuil, ou avec des indemnités plafonnées) ;
- vous préférez garder une marge chaque mois pour épargner ou faire face aux imprévus.
Quand préférer 20 ans (ou moins)
- Votre capacité sur 20 ans suffit pour le bien visé ;
- vous approchez de la retraite : la banque regarde l’âge à la fin du prêt, et l’assurance devient plus chère avec l’âge ;
- vous voulez payer le moins d’intérêts possible.
27 ans : seulement dans certains cas
La durée maximale est de 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans lorsque l’achat porte sur un logement neuf (VEFA, construction) ou sur de l’ancien avec des travaux importants, avec un différé d’amortissement de 2 ans au plus, justifié par la date de livraison ou la durée du chantier.
La durée moyenne des prêts accordés au 3e trimestre 2026 était de 252 mois, soit 21 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA).
Une solution intermédiaire : la modulation
Beaucoup de contrats de prêt permettent de moduler les échéances à la hausse ou à la baisse (souvent de 10 à 30 %) après une première année. Vous pouvez donc emprunter sur 25 ans pour garder de la souplesse, puis augmenter vos mensualités quand vos revenus progressent, ce qui raccourcit la durée et réduit le coût. Vérifiez aussi les indemnités de remboursement anticipé : elles sont plafonnées par la loi à 6 mois d’intérêts et 3 % du capital restant dû, et peuvent être négociées à zéro.
FAQ
Combien de plus peut-on emprunter sur 25 ans que sur 20 ans ?
Avec 3 500 € de revenus, environ 31 200 € de plus : 235 400 € au lieu de 204 200 € à 3,40 %.
Quelle est la durée maximale d’un prêt immobilier en 2026 ?
25 ans, ou 27 ans dans le neuf et pour l’ancien avec travaux lorsque le différé est justifié.
Un prêt sur 25 ans coûte-t-il beaucoup plus cher ?
Oui : avec 3 500 € de revenus, le coût passe de 89 777 € sur 20 ans à 132 048 € sur 25 ans, au même taux.
Sources : décision n° D-HCSF-2021-7 du HCSF modifiée, communiqué du 12 juin 2026 ; Observatoire Crédit Logement/CSA (données publiées le 15 octobre 2026) ; tableau DGFiP des DMTO au 1er mai 2026. Vérifié le 5 novembre 2026.