Comment la banque calcule votre capacité
Depuis 2022, la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est juridiquement contraignante : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, et la durée est limitée à 25 ans (27 ans avec un différé pour le neuf). Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production, en priorité pour la résidence principale. En juin 2026, le HCSF a maintenu ces règles.
| Repère (automne 2026) | Valeur |
|---|---|
| Taux d’endettement maximal | 35 % assurance comprise |
| Durée maximale | 25 ans (+2 ans de différé dans le neuf) |
| Part de dérogations autorisée | 20 % des prêts du trimestre |
| Taux moyen (septembre 2026) | 3,40 % (3,39 % sur 20 ans) |
| Durée moyenne (3e trimestre 2026) | 252 mois |
La formule
Mensualité maximale = revenus × 35 % − crédits en cours. Le capital empruntable est la somme dont la mensualité (remboursement + assurance) égale ce montant : capital = M ÷ (r ÷ (1 − (1 + r)−n) + assurance ÷ 12), avec r le taux mensuel et n le nombre de mois.
Exemple : 3 000 € nets, 20 ans à 3,40 %
Mensualité maximale : 1 050 €. Avec une assurance à 0,30 %, vous pouvez emprunter environ 175 000 €. Avec 20 000 € d’apport, cela permet d’acheter un bien ancien d’environ 180 000 €, frais de notaire compris.
Les banques regardent aussi le reste à vivre, la stabilité de l’emploi et l’épargne. Le résultat est une estimation, pas un accord de prêt.
FAQ
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € nets par mois ?
Environ 175 000 € sur 20 ans à 3,40 % (assurance 0,30 %), pour une mensualité de 1 050 €. Sur 25 ans, environ 202 000 €.
Le taux d’endettement de 35 % inclut-il l’assurance ?
Oui. Depuis la décision du HCSF, les 35 % comprennent l’assurance emprunteur. La règle a été maintenue en juin 2026.
Quelle est la durée maximale d’un prêt immobilier en 2026 ?
25 ans, ou 27 ans pour un achat dans le neuf ou avec de gros travaux lorsque le différé d’amortissement est justifié.
Quel est le taux moyen d’un crédit immobilier en 2026 ?
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, 3,40 % en septembre 2026 (3,39 % sur 20 ans), hors assurance.
Sources : décision n° D-HCSF-2021-7 du HCSF modifiée, communiqué du 12 juin 2026 ; Observatoire Crédit Logement/CSA (données publiées le 15 octobre 2026) ; tableau DGFiP des DMTO au 1er mai 2026. Vérifié le 5 novembre 2026.