La règle des 35 % expliquée simplement
Le taux d’endettement (ou taux d’effort), c’est la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Depuis le 1er janvier 2022, la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) oblige les banques à ne pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. La règle a été confirmée en juin 2026.
Formule : taux d’endettement = (mensualités de tous vos crédits + assurance) ÷ revenus nets mensuels avant impôt × 100.
Exemple : 4 000 € de revenus et un crédit auto de 300 €
- Mensualité totale autorisée : 4 000 × 35 % = 1 400 €
- Déjà utilisés par le crédit auto : 300 €
- Disponible pour le prêt immobilier : 1 100 €
Résultat : vous pouvez emprunter 183 300 € sur 20 ans, contre 233 300 € sans le crédit auto. Ces 300 € par mois vous « coûtent » 50 000 € de capacité d’emprunt.
| Crédits en cours (4 000 € de revenus) | Mensualité dispo. | Capital sur 20 ans |
|---|---|---|
| 0 € | 1 400 € | 233 300 € |
| 150 € | 1 250 € | 208 300 € |
| 300 € | 1 100 € | 183 300 € |
| 500 € | 900 € | 150 000 € |
Ce qui compte dans les revenus
- Salaires nets avant prélèvement à la source (moyenne des 3 derniers bulletins, et souvent du dernier avis d’imposition) ;
- revenus d’indépendant : moyenne des 2 ou 3 derniers exercices ;
- revenus locatifs : en général 70 % des loyers ;
- pensions, allocations durables (certaines banques retiennent les allocations familiales, d’autres non).
Et les dérogations ?
Les banques peuvent dépasser les 35 % (ou les 25 ans) pour 20 % de leurs prêts chaque trimestre. Ces dérogations vont en priorité aux acheteurs de leur résidence principale, et notamment aux primo-accédants. Au premier trimestre 2026, elles représentaient 17,5 % des prêts accordés. Un dossier avec un fort reste à vivre (hauts revenus) a plus de chances d’en profiter.
Comment augmenter sa capacité ?
- Solder ou regrouper un petit crédit avant de déposer son dossier ;
- allonger la durée (dans la limite de 25 ans) ;
- négocier l’assurance emprunteur, qui compte dans les 35 % ;
- augmenter l’apport, pour emprunter moins.
Taux d’endettement et reste à vivre : deux juges de paix
Deux foyers peuvent avoir le même taux d’endettement de 35 % mais une situation très différente. Avec 2 000 € de revenus, il reste 1 300 € pour vivre après une mensualité de 700 € ; avec 8 000 € de revenus, il en reste 5 200 €. C’est pourquoi les banques utilisent en priorité leurs dérogations pour les hauts revenus et les primo-accédants, et qu’un petit revenu avec des enfants à charge peut se voir refuser un prêt même sous les 35 %. Préparez un budget mensuel réaliste avant de rencontrer la banque.
FAQ
Le taux d’endettement de 35 % est-il obligatoire ?
Oui depuis 2022 : c’est une norme juridiquement contraignante du HCSF, avec une marge de 20 % de dérogations par banque et par trimestre.
Un crédit auto réduit-il ma capacité d’emprunt ?
Oui, directement. Avec 4 000 € de revenus, un crédit de 300 € par mois réduit votre capacité sur 20 ans de 50 000 € (183 300 € au lieu de 233 300 €).
Comment calculer mon taux d’endettement ?
Additionnez toutes vos mensualités de crédit, assurance comprise, et divisez par vos revenus nets mensuels avant impôt. Exemple : 1 400 € ÷ 4 000 € = 35 %.
Sources : décision n° D-HCSF-2021-7 du HCSF modifiée, communiqué du 12 juin 2026 ; Observatoire Crédit Logement/CSA (données publiées le 15 octobre 2026) ; tableau DGFiP des DMTO au 1er mai 2026. Vérifié le 5 novembre 2026.