Langkah demi langkah
- NPOP: Rp500.000.000 (harga transaksi, asalkan tidak lebih rendah dari NJOP).
- NPOPTKP: Rp80.000.000 (nilai minimal UU HKPD; cek perda daerah Anda).
- NPOP kena pajak: Rp500.000.000 − Rp80.000.000 = Rp420.000.000.
- BPHTB: 5% × Rp420.000.000 = Rp21.000.000.
Penjual membayar PPh final 2,5% = Rp12.500.000. Keduanya biasanya diurus bersama oleh PPAT sebelum AJB.
Tabel BPHTB rumah bekas (NPOPTKP Rp80 juta, tarif 5%)
| Harga rumah | BPHTB (pembeli) | PPh 2,5% (penjual) |
|---|---|---|
| Rp300.000.000 | Rp11.000.000 | Rp7.500.000 |
| Rp500.000.000 | Rp21.000.000 | Rp12.500.000 |
| Rp750.000.000 | Rp33.500.000 | Rp18.750.000 |
| Rp1.000.000.000 | Rp46.000.000 | Rp25.000.000 |
| Rp1.500.000.000 | Rp71.000.000 | Rp37.500.000 |
Hal yang perlu dicek
- NPOPTKP daerah Anda: beberapa daerah menetapkan lebih tinggi dari Rp80 juta.
- Perolehan pertama? NPOPTKP hanya diberikan untuk perolehan hak pertama di daerah tersebut. Jika Anda sudah pernah membeli properti di daerah yang sama, BPHTB dihitung tanpa pengurang.
- NJOP: jika harga di AJB lebih rendah dari NJOP PBB, BPHTB dihitung dari NJOP.
Jangan lupa biaya lain seperti honor PPAT/notaris, pengecekan sertifikat, dan biaya pendaftaran di BPN.
Contoh perhitungan dengan NJOP
Misalkan harga di AJB Rp500 juta, tetapi NJOP PBB rumah tersebut Rp550 juta. Karena NJOP lebih tinggi, NPOP yang dipakai Rp550 juta, sehingga BPHTB = 5% × (Rp550 juta − Rp80 juta) = Rp23.500.000. Masukkan NJOP di kolom opsional kalkulator untuk melihat perbedaannya.
Validasi BPHTB
Setelah membayar, Bapenda akan memvalidasi SSPD BPHTB. Di beberapa daerah, petugas bisa menilai ulang harga transaksi jika dianggap terlalu rendah dibanding harga pasar. Karena itu, cantumkan harga transaksi yang sebenarnya di AJB.
Rumah baru Rp500 juta?
Jika rumah dibeli dari pengembang dan diserahterimakan pada 2026, BPHTB-nya sama, sedangkan PPN 11% (Rp55.000.000) ditanggung pemerintah lewat insentif PPN DTP. Pilih “Rumah baru dari developer” di kalkulator untuk melihatnya.
FAQ
Berapa BPHTB rumah Rp500 juta?
Rp21.000.000 dengan NPOPTKP Rp80 juta dan tarif 5%.
Siapa yang membayar BPHTB?
Pembeli. Penjual membayar PPh final 2,5% atas penjualan.
Kapan BPHTB dibayar?
Sebelum penandatanganan AJB di hadapan PPAT; bukti bayar diperlukan untuk proses balik nama.
Sumber (dicek 5 November 2026): UU No. 1 Tahun 2022 (HKPD) — tarif BPHTB paling tinggi 5%, NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama di daerah dan Rp300 juta untuk waris/hibah wasiat dalam keluarga sedarah garis lurus (DDTC); PMK No. 90 Tahun 2025 — PPN DTP 100% atas bagian harga jual sampai Rp2 miliar untuk rumah tapak/satuan rumah susun dengan harga jual paling banyak Rp5 miliar, penyerahan Januari–Desember 2026 (Antara, 2025); PMK 131/2024 (PPN 12% × DPP 11/12); PP No. 34 Tahun 2016 (PPh final pengalihan tanah/bangunan 2,5%, 1% untuk rumah sederhana/rusun sederhana oleh pengembang). Perpanjangan PPN DTP sampai akhir 2027 sudah diumumkan Menteri Keuangan, tetapi aturan rinci untuk 2027 perlu dicek.