Aturannya
- Perolehan karena waris atau hibah wasiat adalah objek BPHTB.
- Untuk penerima dalam hubungan keluarga sedarah garis lurus satu derajat ke atas atau ke bawah (orang tua–anak), termasuk suami/istri, UU HKPD menetapkan NPOPTKP paling sedikit Rp300 juta.
- Tarif tetap maksimal 5%, tetapi banyak perda memberi pengurangan (misalnya 50%) untuk waris — cek ke Bapenda.
Contoh: rumah warisan bernilai Rp1,2 miliar
| Waris (NPOPTKP Rp300 juta) | Jual beli (NPOPTKP Rp80 juta) | |
|---|---|---|
| NPOP | Rp1.200.000.000 | Rp1.200.000.000 |
| NPOPTKP | Rp300.000.000 | Rp80.000.000 |
| NPOP kena pajak | Rp900.000.000 | Rp1.120.000.000 |
| BPHTB 5% | Rp45.000.000 | Rp56.000.000 |
Dengan NPOPTKP waris, BPHTB turun dari Rp56.000.000 menjadi Rp45.000.000. Jika daerah Anda memberi pengurangan 50% untuk waris, jumlahnya bisa setengahnya lagi.
Bagaimana dengan PPh?
Warisan bukan objek PPh. Ahli waris dapat mengajukan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh atas pengalihan karena warisan ke kantor pajak. Hibah kepada keluarga sedarah satu derajat juga dikecualikan dari objek PPh, dengan syarat tertentu.
Dokumen umum
- Surat keterangan waris / akta waris, akta kematian, KK, dan KTP ahli waris.
- Sertifikat asli dan SPPT PBB terakhir.
- Formulir SSPD BPHTB dari Bapenda.
Langkah praktis untuk ahli waris
- Urus surat keterangan waris sesuai ketentuan yang berlaku untuk keluarga Anda.
- Ajukan SKB PPh atas warisan ke kantor pajak.
- Hitung dan bayar BPHTB waris, lalu minta validasi ke Bapenda.
- Ajukan balik nama sertifikat ke kantor pertanahan (BPN).
Jika ahli warisnya beberapa orang, BPHTB biasanya dihitung atas nilai objek secara keseluruhan dan dibayar bersama. Tanyakan ke Bapenda apakah ada formulir atau keringanan khusus.
FAQ
Apakah rumah warisan kena BPHTB?
Ya, saat balik nama ke ahli waris, tetapi dengan NPOPTKP minimal Rp300 juta untuk keluarga sedarah garis lurus, dan sering ada pengurangan dari pemda.
Berapa BPHTB rumah warisan Rp1,2 miliar?
Rp45.000.000 dengan NPOPTKP Rp300 juta dan tarif 5%, sebelum pengurangan daerah.
Apakah warisan kena PPh?
Tidak. Warisan bukan objek PPh; ahli waris dapat mengajukan SKB PPh untuk pengalihan haknya.
Sumber (dicek 5 November 2026): UU No. 1 Tahun 2022 (HKPD) — tarif BPHTB paling tinggi 5%, NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama di daerah dan Rp300 juta untuk waris/hibah wasiat dalam keluarga sedarah garis lurus (DDTC); PMK No. 90 Tahun 2025 — PPN DTP 100% atas bagian harga jual sampai Rp2 miliar untuk rumah tapak/satuan rumah susun dengan harga jual paling banyak Rp5 miliar, penyerahan Januari–Desember 2026 (Antara, 2025); PMK 131/2024 (PPN 12% × DPP 11/12); PP No. 34 Tahun 2016 (PPh final pengalihan tanah/bangunan 2,5%, 1% untuk rumah sederhana/rusun sederhana oleh pengembang). Perpanjangan PPN DTP sampai akhir 2027 sudah diumumkan Menteri Keuangan, tetapi aturan rinci untuk 2027 perlu dicek.