Pajak-pajak saat membeli rumah
| Pajak | Siapa bayar | Besarnya |
|---|---|---|
| BPHTB | Pembeli | Maks. 5% × (NPOP − NPOPTKP) |
| PPN (rumah baru dari developer PKP) | Pembeli | 12% × 11/12 = 11% harga; 2026: DTP 100% atas bagian sampai Rp2 miliar (rumah ≤ Rp5 miliar) |
| PPh final pengalihan | Penjual | 2,5% harga (1% untuk rumah sederhana dari pengembang) |
Cara menghitung BPHTB
- NPOP = harga transaksi. Jika harga transaksi tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB, yang dipakai NJOP.
- NPOPTKP ditetapkan perda, paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak di daerah itu. Untuk waris atau hibah wasiat kepada keluarga sedarah garis lurus, paling sedikit Rp300 juta.
- BPHTB = tarif (maks. 5%) × (NPOP − NPOPTKP).
BPHTB dibayar sebelum akta jual beli (AJB) ditandatangani di depan PPAT. Banyak daerah juga memberi pembebasan BPHTB untuk masyarakat berpenghasilan rendah — tanyakan ke Bapenda setempat.
Insentif PPN DTP 2026
PMK 90/2025 (berlaku 1 Januari 2026) memberi PPN ditanggung pemerintah 100% atas bagian harga jual sampai Rp2 miliar, untuk rumah tapak atau satuan rumah susun baru dengan harga jual paling banyak Rp5 miliar, yang diserahterimakan pada Januari–Desember 2026. Menteri Keuangan sudah mengumumkan perpanjangan sampai 31 Desember 2027; cek aturan pelaksananya untuk serah terima 2027.
FAQ
Berapa BPHTB rumah Rp900 juta?
Dengan NPOPTKP Rp80 juta dan tarif 5%: 5% × (Rp900 juta − Rp80 juta) = Rp41.000.000.
Apakah beli rumah baru 2026 bebas PPN?
Untuk rumah ≤ Rp5 miliar yang diserahterimakan pada 2026, PPN atas bagian harga sampai Rp2 miliar ditanggung pemerintah. Rumah Rp900 juta: PPN Rp99.000.000 seluruhnya DTP. Rumah Rp3 miliar: Anda tetap membayar PPN Rp110.000.000 atas bagian di atas Rp2 miliar.
Berapa pajak beli rumah bekas Rp900 juta?
Pembeli membayar BPHTB Rp41.000.000; penjual membayar PPh 2,5% sebesar Rp22.500.000. Tidak ada PPN untuk rumah bekas dari perorangan.
Berapa NPOPTKP BPHTB?
Ditetapkan oleh perda, paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama dan Rp300 juta untuk waris/hibah wasiat dalam keluarga sedarah garis lurus.
Sumber (dicek 5 November 2026): UU No. 1 Tahun 2022 (HKPD) — tarif BPHTB paling tinggi 5%, NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama di daerah dan Rp300 juta untuk waris/hibah wasiat dalam keluarga sedarah garis lurus (DDTC); PMK No. 90 Tahun 2025 — PPN DTP 100% atas bagian harga jual sampai Rp2 miliar untuk rumah tapak/satuan rumah susun dengan harga jual paling banyak Rp5 miliar, penyerahan Januari–Desember 2026 (Antara, 2025); PMK 131/2024 (PPN 12% × DPP 11/12); PP No. 34 Tahun 2016 (PPh final pengalihan tanah/bangunan 2,5%, 1% untuk rumah sederhana/rusun sederhana oleh pengembang). Perpanjangan PPN DTP sampai akhir 2027 sudah diumumkan Menteri Keuangan, tetapi aturan rinci untuk 2027 perlu dicek.