Syarat utama PMK 90/2025
- Rumah tapak atau satuan rumah susun baru dari pengembang (PKP).
- Harga jual paling banyak Rp5 miliar.
- PPN ditanggung pemerintah 100% atas bagian harga jual sampai Rp2 miliar; bagian di atasnya tetap dikenai PPN.
- Serah terima (BAST) pada masa pajak Januari–Desember 2026.
Contoh: rumah Rp1,5 miliar
- PPN normal: 12% × 11/12 × Rp1,5 miliar = Rp165.000.000.
- Seluruh harga di bawah Rp2 miliar, jadi PPN DTP = Rp165.000.000.
- PPN yang Anda bayar: Rp0.
Total pajak pembeli tinggal BPHTB: Rp71.000.000 (NPOPTKP Rp80 juta, tarif 5%).
Tabel PPN DTP per harga rumah
| Harga rumah | PPN normal | Ditanggung pemerintah | Anda bayar |
|---|---|---|---|
| Rp500.000.000 | Rp55.000.000 | Rp55.000.000 | Rp0 |
| Rp1.000.000.000 | Rp110.000.000 | Rp110.000.000 | Rp0 |
| Rp2.000.000.000 | Rp220.000.000 | Rp220.000.000 | Rp0 |
| Rp3.000.000.000 | Rp330.000.000 | Rp220.000.000 | Rp110.000.000 |
| Rp5.000.000.000 | Rp550.000.000 | Rp220.000.000 | Rp330.000.000 |
| Rp6.000.000.000 | Rp660.000.000 | Rp0 | Rp660.000.000 |
Rumah di atas Rp5 miliar tidak mendapat insentif sama sekali.
Bagaimana dengan 2027?
Menteri Keuangan telah mengumumkan bahwa insentif diperpanjang sampai 31 Desember 2027. Untuk serah terima 2027, pastikan syarat dan besarannya di PMK yang berlaku saat itu sebelum menandatangani PPJB.
Yang perlu ditanyakan ke pengembang
- Apakah unit sudah siap huni dan kapan tanggal serah terima (BAST)?
- Apakah harga yang ditawarkan sudah memperhitungkan PPN DTP, dan bagaimana tertulis di PPJB?
- Apakah faktur pajak akan diterbitkan dengan keterangan PPN ditanggung pemerintah?
Insentif hanya berlaku untuk rumah baru yang diserahkan oleh PKP pengembang, bukan rumah bekas dari perorangan. Untuk rumah bekas, pembeli memang tidak membayar PPN, tetapi tetap membayar BPHTB.
FAQ
Apa itu PPN DTP rumah?
PPN yang ditanggung pemerintah, sehingga pembeli rumah baru tidak membayar PPN atas bagian harga sampai Rp2 miliar (rumah ≤ Rp5 miliar, serah terima 2026).
Berapa hemat PPN rumah Rp1,5 miliar?
Rp165.000.000 — seluruh PPN-nya ditanggung pemerintah.
Apakah rumah Rp3 miliar dapat PPN DTP?
Ya, sebagian: PPN atas Rp2 miliar pertama ditanggung pemerintah, dan Anda membayar PPN atas Rp1 miliar sisanya.
Sumber (dicek 5 November 2026): UU No. 1 Tahun 2022 (HKPD) — tarif BPHTB paling tinggi 5%, NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama di daerah dan Rp300 juta untuk waris/hibah wasiat dalam keluarga sedarah garis lurus (DDTC); PMK No. 90 Tahun 2025 — PPN DTP 100% atas bagian harga jual sampai Rp2 miliar untuk rumah tapak/satuan rumah susun dengan harga jual paling banyak Rp5 miliar, penyerahan Januari–Desember 2026 (Antara, 2025); PMK 131/2024 (PPN 12% × DPP 11/12); PP No. 34 Tahun 2016 (PPh final pengalihan tanah/bangunan 2,5%, 1% untuk rumah sederhana/rusun sederhana oleh pengembang). Perpanjangan PPN DTP sampai akhir 2027 sudah diumumkan Menteri Keuangan, tetapi aturan rinci untuk 2027 perlu dicek.