年収800万円の人が住宅ローンを組む場合、審査上の借入可能額はフラット35の基準（返済負担率35%、2026年11月の金利3.81%、35年）で約5,408万円です。ただし「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別もの。手取り（約595万円）の25%を返済に回すなら、変動金利1.275%で約4,196万円が目安です。
更新日：2026年11月5日 ／ フラット35（2026年11月）・2026年11月1日現在の公表金利で計算
「借りられる額」は審査上の上限の目安です。無理なく返せる額は、手取りの20〜25%を返済に回す前提の目安も参考にしてください。
返済負担率は、住宅ローンだけでなく自動車ローン・カードローンなどすべての借入の年間返済額を年収（税込）で割った割合です。フラット35は年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下という基準を公表しています。民間の銀行は、実際の金利より高い「審査金利」で計算するのが一般的です（金利や基準は各行非公表）。
審査金利と返済負担率の組み合わせで、借入可能額がどれだけ変わるかを一覧にしました。
| 負担率25% | 負担率30% | 負担率35% | |
|---|---|---|---|
| 審査金利 3.0% | 4,331万円 | 5,197万円 | 6,063万円 |
| 審査金利 3.5% | 4,033万円 | 4,839万円 | 5,646万円 |
| 審査金利 4.0% | 3,764万円 | 4,517万円 | 5,270万円 |
ほかの借入なし・35年・元利均等で計算。審査金利3〜4%は、銀行が実際の適用金利より高めに設定する審査用の金利を想定した例です。
審査は額面の年収で行われますが、毎月の返済は手取りから払います。年収800万円の手取りは、年収別の手取りと同じ計算（東京都・独身・39歳以下）で年約595万円・月約49.6万円です。
| 返済に回す割合 | 毎月の返済 | 借入額（変動1.275%・35年） |
|---|---|---|
| 手取りの20% | 99,127円 | 約3,357万円 |
| 手取りの25% | 123,909円 | 約4,196万円 |
| 手取りの30% | 148,691円 | 約5,036万円 |
変動金利は将来上がる可能性があるため、金利が1%上がっても払える額か確認しておくと安心です。手取りの25%で組んだ約4,196万円のローンは、金利が2.275%になると毎月145,003円（+21,093円）になります。
4,000万円を借りた場合の返済額は借入4,000万円の月々の返済額、上限に近い5,500万円で確認できます。
| 年収 | 手取り（年） | フラット35基準 | 無理のない目安 |
|---|---|---|---|
| 年収600万円 | 466万円 | 4,056万円 | 3,289万円 |
| 年収700万円 | 531万円 | 4,732万円 | 3,746万円 |
| 年収800万円 | 595万円 | 5,408万円 | 4,196万円 |
| 年収900万円 | 662万円 | 6,084万円 | 4,668万円 |
| 年収1,000万円 | 727万円 | 6,760万円 | 5,132万円 |
上限＝返済負担率（400万円未満30%・以上35%）、金利3.81%、35年。目安＝手取りの25%、変動1.275%、35年。手取りは東京都・独身・39歳以下の概算です。
手取りの計算は年収別手取りと同じ（協会けんぽ東京 令和8年度料率・令和8年分の所得税・住民税）。
フラット35の基準（年収400万円以上は返済負担率35%）と2026年11月の金利3.81%・35年返済で計算すると、借入可能額の目安は約5,408万円（毎月の返済233,333円まで）です。ほかの借入があると、その返済額の分だけ借入可能額は減ります。
東京都・独身の概算で手取りは年約595万円です。その25%（月123,909円）を返済に回すと、変動金利1.275%・35年で約4,196万円、20%に抑えるなら約3,357万円が目安です。
月2万円の自動車ローンがある場合、フラット35の基準では住宅ローンに回せる額が月213,333円に減り、借入可能額は約4,945万円（約464万円減）になります。