借入2,500万円の住宅ローン、月々いくら？（2026年11月の金利で計算）

借入2,500万円・35年の月々の返済額（金利タイプ別）

2026年11月1日現在の主な銀行の公表金利と、フラット35の金利で計算しました。変動金利は「新規借入でいちばん優遇された金利」で、審査結果によってはこれより高くなります。

変動金利とフラット35の差は毎月34,042円です。この差は「35年間返済額が変わらない安心」の保険料のようなものと考えると比べやすくなります。10年固定は11年目以降の金利が未定のため、総額は出していません。

計算の手順（元利均等返済）

1. 月利：年1.275%÷12＝0.10625%（0.0010625）
2. 返済回数：35年×12＝420回。(1＋月利)⁴²⁰＝1.56207
3. 毎月の返済額：25,000,000円×0.0010625×1.56207÷(1.56207−1)＝73,821円
4. 総返済額：73,821円×420回＝約3,100.5万円、うち利息は約600.5万円
5. 最初の月の内訳：利息26,562円（残高×月利）＋元金47,258円。返済が進むほど元金の割合が増えます。

元金均等返済にすると、初回は86,086円と高めですが、最終回は59,587円まで下がり、利息の合計は約559.1万円（元利均等より41.3万円少ない）になります。

返済期間を変えると？（変動金利）

期間を短くすると毎月の負担は増えますが、利息は大きく減ります。右の列は、金利が全期間で1%高かった場合（2.275%）の月々の返済額です。

フラット35は返済期間21〜35年の金利（3.81%）で計算しています。20年以下は別の金利（フラット20）が適用されます。40年はフラット50など一部の商品のみです。

変動金利が上がったら月々いくら増える？

日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、10月の会合では据え置きました。変動金利は短期プライムレートに連動するため、政策金利が上がると数か月遅れで返済額に反映されます。仮に借入当初から金利が上乗せされていた場合の35年返済額です。

実際には多くの銀行で「5年ルール（返済額は5年間変わらない）」「125%ルール（見直し後も前回の1.25倍まで）」がありますが、利息そのものが減るわけではありません。くわしくは変動金利の上昇リスクで解説しています。

2,500万円を借りるのに必要な年収と住宅ローン控除

• 無理のない年収の目安：年間返済額（885,848円）を年収の25%以内に収めるなら、年収354万円以上（変動1.275%）。
• フラット35の審査基準：年収400万円以上は返済負担率35%、400万円未満は30%以内。フラット35（3.81%）で2,500万円を借りるには年収400万円以上が必要です。
• 住宅ローン控除（2026年入居）：年末残高の0.7%が13年間（新築）税金から戻ります。1年目の年末残高は約2,443万円なので、控除の上限は省エネ基準適合住宅（借入限度額2,000万円）で140,000円、ZEH水準（3,500万円）で171,000円、長期優良住宅など（4,500万円）で171,000円です。実際の控除は、その年の所得税と住民税（上限97,500円）の範囲までです。

年収350万円で借りられる額や住宅ローン控除2026の計算もあわせてどうぞ。

前後の借入額と比較

35年・元利均等・ボーナス払いなし。年収の目安は変動金利で返済負担率25%の場合です。

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出典・計算の前提

• 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）：無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.25%程度で推移するよう促す（9月24日から）。2026年10月29・30日の金融政策決定会合で据え置き
• 住宅金融支援機構「【フラット35】金利情報」：2026年11月の借入金利（返済期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）取扱金融機関の最低金利 年3.81%（前月3.83%）。同「借入対象となる住宅及び条件」：総返済負担率の基準（年収400万円未満30%以下、400万円以上35%以下）
• みずほ銀行「住宅ローン 金利」（2026年11月1日現在）：変動金利 年1.275%〜（2027年3月31日までの借入は2027年7月返済分から年1.525%〜）、固定金利選択型10年 年3.40%〜
• 三菱UFJ銀行「住宅ローン金利」（2026年11月1日現在）：変動金利 年1.195%（店頭表示金利 年3.375%から年2.18%引下げ）、固定10年 年3.89%〜、全期間固定31〜35年 年4.50%。同行「変動金利の基準金利見直しについて」：2026年12月1日から見直し
• 三井住友銀行（WEB申込専用住宅ローン）変動金利 年1.525%（2026年11月1日現在。価格.com「住宅ローン金利比較」の同日付一覧でも確認）
• 計算式：元利均等返済 毎月返済額＝借入額×月利×(1＋月利)^回数÷{(1＋月利)^回数−1}（月利＝年利÷12）。金融機関の端数処理により実際の返済額は数円〜数十円異なります（2026年11月5日確認）