Mutuo di 100.000 € a 20 anni: la rata e il costo totale
Centomila euro in vent'anni è una delle combinazioni più richieste, per esempio per comprare un bilocale o per completare un acquisto con un buon anticipo. Vediamo quanto costa al 3,2%.
La rata
Con 240 rate mensili e un tasso del 3,2% annuo (0,2667% al mese), la rata è di 564,66 €. Resta uguale per tutti i 20 anni se il tasso è fisso.
Quanto paghi in tutto
- Totale restituito: 135.519,08 €.
- Di cui interessi: 35.519,08 €.
- Imposta sostitutiva prima casa (0,25%): 250,00 €, trattenuta all'erogazione.
- Interessi del primo anno: 3.147,08 € → detrazione IRPEF del 19%: 597,95 €.
La detrazione scende un po' ogni anno, perché con il piano alla francese la quota di interessi si riduce col tempo.
Rata per tasso e durata (100.000 €)
| TAN | 15 anni | 20 anni | 25 anni |
|---|---|---|---|
| 2,5% | 666,79 € | 529,90 € | 448,62 € |
| 3% | 690,58 € | 554,60 € | 474,21 € |
| 3,5% | 714,88 € | 579,96 € | 500,62 € |
| 4% | 739,69 € | 605,98 € | 527,84 € |
Allungare la durata abbassa la rata, ma fa crescere molto gli interessi totali. Accorciarla fa l'opposto. Scegli la rata che puoi sostenere con tranquillità anche se le spese aumentano.
Che reddito serve?
Le banche guardano il rapporto rata/reddito: di solito non oltre il 30–35% del reddito netto mensile. Per una rata di 564,66 € servono circa 1.711 € netti al mese con il 33%. Contano anche altri finanziamenti in corso, il tipo di contratto e l'anticipo che hai.
I costi da aggiungere
La rata non è l'unico costo: ci sono istruttoria, perizia, assicurazione incendio e scoppio (obbligatoria), notaio per il mutuo e, a volte, polizze facoltative. Per confrontare due offerte guarda il TAEG nel documento PIES, che comprende queste spese. Puoi anche usare il calcolatore per vedere quanto cambia la rata con mezzo punto di tasso in più o in meno.
Se hai meno di 36 anni puoi informarti sul Fondo di garanzia prima casa (Consap), che aiuta a ottenere mutui fino all'80% o più del valore.
Come usare il calcolatore
Il calcolatore qui sopra è già impostato con i numeri di questa pagina. Cambia importo, durata e tasso con quelli del preventivo della tua banca: la rata, gli interessi totali e il piano anno per anno si aggiornano subito. Se inserisci il reddito netto mensile della famiglia vedi anche il rapporto rata/reddito, il primo controllo che fa la banca. Scegli «seconda casa» se l'immobile non sarà la tua abitazione principale: l'imposta sostitutiva sale al 2% e la detrazione degli interessi non spetta.
FAQ
Quanto è la rata di un mutuo di 100.000 euro a 20 anni?
Al 3,2% la rata è di 564,66 € al mese. In 20 anni paghi 35.519,08 € di interessi.
Quanto si detrae il primo anno con un mutuo di 100.000 euro?
Il 19% degli interessi pagati: al 3,2% sono 3.147,08 € il primo anno, quindi 597,95 € di detrazione (vale per l'abitazione principale).
Meglio 20 o 25 anni per un mutuo di 100.000 euro?
A 25 anni la rata scende a 484,68 €, ma gli interessi totali salgono a 45.403,69 €, contro 35.519,08 € a 20 anni (al 3,2%).
Fonti (verificate il 5 novembre 2026): DPR 601/1973 artt. 15-20 e L. 244/2007 (imposta sostitutiva 0,25% / 2%); art. 15 c. 1 lett. b) TUIR (detrazione 19% su interessi fino a 4.000 €); art. 16-ter TUIR introdotto dalla L. 207/2024; Banca d'Italia, guida «Il mutuo ipotecario in parole semplici»; BCE, decisioni di politica monetaria del 29 ottobre 2026.