Come si calcola la rata del mutuo
Quasi tutti i mutui italiani usano il piano alla francese: la rata resta uguale per tutta la durata (con il tasso fisso), ma all'inizio è fatta soprattutto di interessi e alla fine soprattutto di capitale. La formula è: rata = capitale × i ÷ (1 − (1 + i)−n), con i = tasso annuo ÷ 12 e n = numero di rate.
| Regola fiscale | Valore |
|---|---|
| Imposta sostitutiva – prima casa | 0,25% dell'importo erogato |
| Imposta sostitutiva – seconda casa | 2% dell'importo erogato |
| Detrazione interessi passivi (abitazione principale) | 19% su massimo 4.000 € l'anno = 760 € |
| Rata sostenibile (prassi bancaria) | circa 30–35% del reddito netto |
Esempio
200.000 € in 30 anni al 3,2%: rata di 864,93 €, 111.376 € di interessi totali. Nel primo anno paghi circa 6.340 € di interessi: la detrazione è calcolata sul tetto di 4.000 €, quindi recuperi 760 € con il 730. L'imposta sostitutiva prima casa è di 500 €.
Tasso fisso o variabile?
Il tasso fisso ti dà una rata certa; il variabile segue l'Euribor e cambia nel tempo. Il 29 ottobre 2026 la BCE ha lasciato fermo il tasso sui depositi al 2,50%. Per confrontare offerte diverse usa il TAEG, che include anche le spese.
Dal 2025 chi ha un reddito sopra 75.000 € ha un tetto complessivo alle detrazioni (art. 16-ter TUIR), ma gli interessi dei mutui stipulati fino al 31 dicembre 2024 ne restano fuori.
FAQ
Quanto è la rata di un mutuo di 200.000 euro a 30 anni?
Al tasso del 3,2% la rata è di 864,93 € al mese. In totale restituisci 311.376,14 €, di cui 111.376,14 € di interessi.
Quanto si detrae degli interessi del mutuo prima casa?
Il 19% degli interessi pagati nell'anno, fino a un massimo di 4.000 € di interessi: quindi al massimo 760 € l'anno. Vale per il mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale.
Quanto costa l'imposta sostitutiva sul mutuo?
Lo 0,25% dell'importo per la prima casa (500 € su 200.000 €) e il 2% per la seconda casa (4.000 € su 200.000 €). La banca la trattiene al momento dell'erogazione.
Quanto devo guadagnare per una rata di 865 euro?
Se la banca accetta una rata fino al 30% del reddito netto, servono circa 2.880 € netti al mese; con il 35%, circa 2.470 €.
Fonti (verificate il 5 novembre 2026): DPR 601/1973 artt. 15-20 e L. 244/2007 (imposta sostitutiva 0,25% / 2%); art. 15 c. 1 lett. b) TUIR (detrazione 19% su interessi fino a 4.000 €); art. 16-ter TUIR introdotto dalla L. 207/2024; Banca d'Italia, guida «Il mutuo ipotecario in parole semplici»; BCE, decisioni di politica monetaria del 29 ottobre 2026.