Casa ereditata: imposte ipotecaria e catastale e agevolazione prima casa
Anche quando l'imposta di successione è zero (come quasi sempre tra genitori e figli), sugli immobili ereditati si pagano due imposte: l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale. Servono a trascrivere il passaggio di proprietà e a volturare il catasto.
Quanto costano
| Regola generale | Con agevolazione prima casa | |
|---|---|---|
| Imposta ipotecaria | 2% del valore catastale, minimo 200 € | 200 € fissi |
| Imposta catastale | 1% del valore catastale, minimo 200 € | 200 € fissi |
Esempio
Casa con rendita 900 €: valore catastale 900 × 1,05 × 120 = 113.400,00 €.
- Senza agevolazione: 2.268,00 € + 1.134,00 € = 3.402,00 €.
- Con agevolazione prima casa: 400,00 €.
Chi può chiedere l'agevolazione
Basta che almeno uno degli eredi abbia i requisiti "prima casa" perché le imposte fisse si applichino a tutto l'immobile. I requisiti sono quelli dell'acquisto agevolato:
- la casa non è di categoria A/1, A/8 o A/9;
- l'erede ha (o porterà entro 18 mesi) la residenza nel comune della casa, oppure ci lavora;
- non possiede un'altra casa nello stesso comune;
- non possiede in tutta Italia altre case acquistate con l'agevolazione prima casa (oppure si impegna a venderla entro un anno).
La richiesta si fa nella dichiarazione di successione, con una dichiarazione sostitutiva. Se poi i requisiti vengono meno (per esempio non trasferisci la residenza), l'agevolazione decade e si pagano la differenza e una sanzione.
Una conseguenza da sapere
Chi usa l'agevolazione per una casa ereditata la "consuma": se in futuro comprerai una casa, potrai avere di nuovo l'agevolazione solo vendendo quella ereditata (o se la nuova è in un altro comune e rispetti le altre condizioni). Pensaci se hai in programma un acquisto.
Le altre spese fisse
Oltre alle due imposte, per la voltura e la trascrizione si pagano piccoli importi fissi: imposta di bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali. Il software della dichiarazione di successione dell'Agenzia delle Entrate li calcola in automatico. Con la dichiarazione online la voltura catastale è automatica.
Nel nostro esempio l'erede riceve anche 50.000 € in denaro: essendo coniuge o figlio, è sotto la franchigia e l'imposta di successione è 0,00 €.
Come usare il calcolatore
Il calcolatore qui sopra è compilato con i dati di questo esempio. Per il tuo caso scegli la parentela con il defunto, inserisci quanto ricevi tra conti, investimenti e altri beni tassabili, poi la rendita catastale della casa (intera, dalla visura) e la tua quota. Il risultato ti dice se superi la franchigia e quanto paghi di imposta di successione, e calcola a parte le imposte ipotecaria e catastale, che si pagano una sola volta per tutto l'immobile. Se ci sono più case, somma le rendite delle abitazioni e delle pertinenze.
FAQ
Quanto si paga di imposte su una casa ereditata?
Il 2% (ipotecaria) e l'1% (catastale) del valore catastale, minimo 200 € ciascuna. Con rendita 900 € il valore è 113.400,00 € e le imposte sono 3.402,00 €.
Con l'agevolazione prima casa quanto si paga sulla casa ereditata?
200 € di imposta ipotecaria e 200 € di imposta catastale, a prescindere dal valore dell'immobile.
Basta che un solo erede abbia i requisiti prima casa?
Sì: se almeno uno degli eredi ha i requisiti e chiede l'agevolazione, le imposte fisse di 200 € + 200 € valgono per tutto l'immobile.
Fonti (verificate il 5 novembre 2026): D.Lgs. 346/1990 (Testo unico successioni e donazioni) come modificato dal D.Lgs. 139/2024; art. 2 cc. 48-49 DL 262/2006 (aliquote e franchigie); D.Lgs. 347/1990 (imposte ipotecaria e catastale); art. 69 c. 3 L. 342/2000 (prima casa); Agenzia delle Entrate, guida «Dichiarazione di successione»; notaionline.it (Consiglio Nazionale del Notariato).