借入額別返済シミュレーション

借入5,000万円の住宅ローン、月々いくら？（2026年11月の金利で計算）

住宅ローンを5,000万円借りて35年で返す場合、2026年11月の変動金利（みずほ銀行の最優遇年1.275%）なら月々147,641円、全期間固定のフラット35（年3.81%）なら月々215,725円です。差は毎月68,084円、35年間の利息では2,859.5万円になります。金利のタイプごとの違いと、無理なく返せる年収の目安を順番に見ていきましょう。

更新日：2026年11月5日／ 2026年11月1日現在の公表金利・日本銀行の政策金利1.25%で計算

変動 1.275%147,641円35年・利息1,200.9万円

10年固定 3.4%203,759円当初10年間

フラット35 3.81%215,725円利息4,060.5万円

年収の目安709万円返済負担率25%

借入5,000万円の返済額を計算

借入額（万円）

金利（年%）変動の例：三菱UFJ 1.195%・みずほ 1.275%・三井住友 1.525%／フラット35 3.81%

返済期間（年）

方式

金利は全期間一定として計算しています。変動金利は今後の見直しで返済額が変わります。

借入5,000万円・35年の月々の返済額（金利タイプ別）

2026年11月1日現在の主な銀行の公表金利と、フラット35の金利で計算しました。変動金利は「新規借入でいちばん優遇された金利」で、審査結果によってはこれより高くなります。

金利タイプ	月々	利息（総返済額）
変動（三菱UFJ銀行）1.195%・新規の最優遇金利	145,732円	1,120.8万円6,120.8万円
変動（みずほ銀行）1.275%・新規の最優遇金利	147,641円	1,200.9万円6,200.9万円
変動（三井住友銀行）1.525%・新規の最優遇金利	153,705円	1,455.6万円6,455.6万円
10年固定（みずほ銀行）3.4%・当初10年間の返済額	203,759円	—11年目以降は未定
全期間固定（フラット35）3.81%・35年間変わらない	215,725円	4,060.5万円9,060.5万円

変動金利とフラット35の差は毎月68,084円です。この差は「35年間返済額が変わらない安心」の保険料のようなものと考えると比べやすくなります。10年固定は11年目以降の金利が未定のため、総額は出していません。

計算の手順（元利均等返済）

月利：年1.275%÷12＝0.10625%（0.0010625）
返済回数：35年×12＝420回。(1＋月利)⁴²⁰＝1.56207
毎月の返済額：50,000,000円×0.0010625×1.56207÷(1.56207−1)＝147,641円
総返済額：147,641円×420回＝約6,200.9万円、うち利息は約1,200.9万円
最初の月の内訳：利息53,125円（残高×月利）＋元金94,516円。返済が進むほど元金の割合が増えます。

元金均等返済にすると、初回は172,173円と高めですが、最終回は119,174円まで下がり、利息の合計は約1,118.3万円（元利均等より82.7万円少ない）になります。

返済期間を変えると？（変動金利）

期間を短くすると毎月の負担は増えますが、利息は大きく減ります。右の列は、金利が全期間で1%高かった場合（2.275%）の月々の返済額です。

期間	月々	利息	+1%なら
20年240回	236,134円	667.2万円	259,505円
25年300回	194,726円	841.8万円	218,685円
30年360回	167,214円	1,019.7万円	191,761円
35年420回	147,641円	1,200.9万円	172,775円
40年480回	133,031円	1,385.5万円	158,746円

フラット35は返済期間21〜35年の金利（3.81%）で計算しています。20年以下は別の金利（フラット20）が適用されます。40年はフラット50など一部の商品のみです。

変動金利が上がったら月々いくら増える？

日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、10月の会合では据え置きました。変動金利は短期プライムレートに連動するため、政策金利が上がると数か月遅れで返済額に反映されます。仮に借入当初から金利が上乗せされていた場合の35年返済額です。

金利	月々	今との差	利息の合計
今の金利1.275%	147,641円	—	1,200.9万円
+0.25%1.525%	153,705円	+6,064円	1,455.6万円
+0.5%1.775%	159,917円	+12,275円	1,716.5万円
+1%2.275%	172,775円	+25,133円	2,256.5万円
+2%3.275%	200,180円	+52,539円	3,407.6万円

実際には多くの銀行で「5年ルール（返済額は5年間変わらない）」「125%ルール（見直し後も前回の1.25倍まで）」がありますが、利息そのものが減るわけではありません。くわしくは変動金利の上昇リスクで解説しています。

5,000万円を借りるのに必要な年収と住宅ローン控除

無理のない年収の目安：年間返済額（1,771,696円）を年収の25%以内に収めるなら、年収709万円以上（変動1.275%）。
フラット35の審査基準：年収400万円以上は返済負担率35%、400万円未満は30%以内。フラット35（3.81%）で5,000万円を借りるには年収740万円以上が必要です。
住宅ローン控除（2026年入居）：年末残高の0.7%が13年間（新築）税金から戻ります。1年目の年末残高は約4,885.9万円なので、控除の上限は省エネ基準適合住宅（借入限度額2,000万円）で140,000円、ZEH水準（3,500万円）で245,000円、長期優良住宅など（4,500万円）で315,000円です。実際の控除は、その年の所得税と住民税（上限97,500円）の範囲までです。

年収700万円で借りられる額や住宅ローン控除2026の計算もあわせてどうぞ。

前後の借入額と比較

借入額	変動1.275%	フラット35	年収の目安
4,000万円	118,113円	172,580円	567万円
4,500万円	132,877円	194,153円	638万円
5,000万円	147,641円	215,725円	709万円
5,500万円	162,406円	237,298円	780万円
6,000万円	177,170円	258,870円	850万円

35年・元利均等・ボーナス払いなし。年収の目安は変動金利で返済負担率25%の場合です。

出典・計算の前提

日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）：無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.25%程度で推移するよう促す（9月24日から）。2026年10月29・30日の金融政策決定会合で据え置き
住宅金融支援機構「【フラット35】金利情報」：2026年11月の借入金利（返済期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）取扱金融機関の最低金利年3.81%（前月3.83%）。同「借入対象となる住宅及び条件」：総返済負担率の基準（年収400万円未満30%以下、400万円以上35%以下）
みずほ銀行「住宅ローン金利」（2026年11月1日現在）：変動金利年1.275%〜（2027年3月31日までの借入は2027年7月返済分から年1.525%〜）、固定金利選択型10年年3.40%〜
三菱UFJ銀行「住宅ローン金利」（2026年11月1日現在）：変動金利年1.195%（店頭表示金利年3.375%から年2.18%引下げ）、固定10年年3.89%〜、全期間固定31〜35年年4.50%。同行「変動金利の基準金利見直しについて」：2026年12月1日から見直し
三井住友銀行（WEB申込専用住宅ローン）変動金利年1.525%（2026年11月1日現在。価格.com「住宅ローン金利比較」の同日付一覧でも確認）
計算式：元利均等返済毎月返済額＝借入額×月利×(1＋月利)^回数÷{(1＋月利)^回数−1}（月利＝年利÷12）。金融機関の端数処理により実際の返済額は数円〜数十円異なります（2026年11月5日確認）

よくある質問

住宅ローン5,000万円の月々の返済額はいくらですか？

35年・元利均等・ボーナス払いなしで、変動金利1.275%なら月々147,641円、10年固定3.4%なら当初10年間は203,759円、フラット35（3.81%）なら215,725円です（2026年11月の公表金利）。

5,000万円の住宅ローンを組むには年収いくら必要ですか？

年間返済額を年収の25%以内に収めるなら、変動1.275%で年収709万円以上が目安です。フラット35（3.81%）の審査基準（返済負担率35%以内）を満たすには年収740万円以上が必要です（ほかの借入がない場合）。

5,000万円を35年で借りると利息はいくら？

金利が35年間変わらないと仮定すると、変動1.275%で利息は約1,200.9万円（総返済額6,200.9万円）、フラット35の3.81%で約4,060.5万円です。変動金利が全期間で1%高くなると利息は約2,256.5万円に増えます。