IMT de uma casa de 400 000 €
Uma casa de 400 000 € já está no 5.º escalão da tabela do IMT, com taxa marginal de 8 %. É também um valor em que o IMT Jovem dá uma isenção apenas parcial. Vejamos os dois casos.
Sem IMT Jovem
Habitação própria e permanente: 400 000 × 8 % − 13 763,35 = 18 236,65 € de IMT (4,56 % do valor). Imposto do Selo da compra: 3 200,00 €. Selo de um crédito de 320 000 €: 1 920,00 €. Total: 23 356,65 €.
Com IMT Jovem
Como o valor está entre 330 539 € e 660 982 €, a isenção é parcial. Paga 8 % de IMT e 0,8 % de Selo só sobre a parte acima de 330 539 €, ou seja, sobre 69 461 €:
- IMT: 69 461 × 8 % = 5 556,88 €.
- Selo da compra: 69 461 × 0,8 % = 555,69 €.
- Selo do crédito (não isento): 1 920,00 €.
Total: 8 032,57 €, uma poupança de 15 324,08 €.
Entre 330 000 € e 660 000 €: tabela
| Valor | IMT normal | IMT com IMT Jovem | Selo da compra normal | Selo com IMT Jovem |
|---|---|---|---|---|
| 350 000 € | 14 236,65 € | 1 556,88 € | 2 800,00 € | 155,69 € |
| 400 000 € | 18 236,65 € | 5 556,88 € | 3 200,00 € | 555,69 € |
| 500 000 € | 26 236,65 € | 13 556,88 € | 4 000,00 € | 1 355,69 € |
| 600 000 € | 34 236,65 € | 21 556,88 € | 4 800,00 € | 2 155,69 € |
| 660 982 € | 39 115,21 € | 26 435,44 € | 5 287,86 € | 2 643,54 € |
Atenção ao salto acima de 660 982 €
Acima de 660 982 € deixa de aplicar-se a taxa progressiva e passa a taxa única de 6 % sobre todo o valor. Por exemplo, numa casa de 700 000 € o IMT é de 42 000,00 €. Nestes valores o IMT Jovem já não se aplica.
Crédito e entrada
Para uma casa de 400 000 €, o Banco de Portugal recomenda um financiamento máximo de 90 % (360 000 €) na habitação própria e permanente. Os impostos e custos de escritura não são financiados: precisa de os pagar com capitais próprios, além da entrada. No nosso exemplo, com crédito de 320 000 €, precisa de 80 000 € de entrada mais cerca de 23 356,65 € de impostos.
Como usar o simulador
O simulador acima já está preenchido com os valores deste exemplo. Para o seu caso, escreva o valor da compra (ou o VPT, se for maior), escolha a finalidade e indique se algum dos compradores tem direito ao IMT Jovem. Se vai pedir crédito habitação, escreva o montante do empréstimo para incluir o Imposto do Selo de 0,6 %. O total aparece de imediato, separado entre IMT e Imposto do Selo, para saber quanto precisa de ter disponível antes da escritura.
FAQ
Quanto se paga de IMT numa casa de 400 000 euros?
Para habitação própria e permanente, 18 236,65 € (400 000 × 8 % − 13 763,35 €), mais 3 200,00 € de Selo da compra.
Com IMT Jovem, quanto pago numa casa de 400 000 euros?
5 556,88 € de IMT e 555,69 € de Selo, calculados só sobre os 69 461 € acima de 330 539 €.
Qual é a taxa de IMT acima de 660 982 euros?
Na habitação própria e permanente, uma taxa única de 6 % sobre todo o valor até 1 150 853 €, e de 7,5 % acima disso.
Fontes (verificadas a 5 de novembro de 2026): Código do IMT, art. 17.º, com os escalões da Lei n.º 73-A/2025 (Orçamento do Estado para 2026); Decreto-Lei n.º 48-A/2024 (IMT Jovem); Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 1.1 e 17.1.1 (Portal das Finanças); Doutor Finanças e EY Tax Alert OE 2026 (tabelas 2026).