IMT na habitação secundária ou para arrendar
Se a casa que vai comprar não é para viver em permanência (casa de férias, investimento para arrendar, casa para um filho que não é dependente…), aplica-se a tabela de habitação secundária. A diferença principal: não há isenção no primeiro escalão e o IMT começa logo em 1 %.
Tabela 2026 (Continente)
| Valor | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| até 106 346 € | 1 % | 0 € |
| de 106 346 € a 145 470 € | 2 % | 1 063,46 € |
| de 145 470 € a 198 347 € | 5 % | 5 427,56 € |
| de 198 347 € a 330 539 € | 7 % | 9 394,50 € |
| de 330 539 € a 633 931 € | 8 % | 12 699,89 € |
| de 633 931 € a 1 150 853 € | 6 % (taxa única) | — |
| acima de 1 150 853 € | 7,5 % (taxa única) | — |
Exemplo: apartamento de 300 000 € para arrendar
300 000 × 7 % − 9 394,50 = 11 605,50 € de IMT, mais 2 400,00 € de Imposto do Selo. Se fosse para habitação própria e permanente, o IMT seria 10 542,04 €: a diferença é de 1 063,46 €.
Secundária vs. própria e permanente
| Valor | IMT secundária | IMT própria e permanente | Diferença |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 1 000,00 € | 0,00 € | 1 000,00 € |
| 150 000 € | 2 072,44 € | 1 008,98 € | 1 063,46 € |
| 200 000 € | 4 605,50 € | 3 542,04 € | 1 063,46 € |
| 300 000 € | 11 605,50 € | 10 542,04 € | 1 063,46 € |
| 500 000 € | 27 300,11 € | 26 236,65 € | 1 063,46 € |
Na maior parte dos valores a diferença é de pouco mais de 1 000 €: corresponde à isenção de 106 346 € que só a habitação própria tem. Nos valores mais altos, a diferença aumenta porque a taxa única de 6 % começa mais cedo (633 931 € em vez de 660 982 €).
Atenção à mudança de finalidade
Se comprar como habitação própria e permanente e, nos seis anos seguintes, der outro destino à casa (por exemplo, arrendar ou vender sem reinvestir), perde o benefício e tem de pagar a diferença de IMT. Por isso, declare a finalidade real logo na compra.
Outros imóveis
- Lojas, escritórios, armazéns e terrenos para construção: taxa única de 6,5 %.
- Prédios rústicos (terrenos agrícolas): 5 %.
- Compradores com domicílio em paraísos fiscais: 10 %.
Nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira os limites dos escalões são diferentes; este simulador usa as tabelas do Continente.
Como usar o simulador
O simulador acima já está preenchido com os valores deste exemplo. Para o seu caso, escreva o valor da compra (ou o VPT, se for maior), escolha a finalidade e indique se algum dos compradores tem direito ao IMT Jovem. Se vai pedir crédito habitação, escreva o montante do empréstimo para incluir o Imposto do Selo de 0,6 %. O total aparece de imediato, separado entre IMT e Imposto do Selo, para saber quanto precisa de ter disponível antes da escritura.
FAQ
Quanto se paga de IMT numa segunda habitação de 300 000 euros?
11 605,50 € (300 000 × 7 % − 9 394,50 €), mais 2 400,00 € de Imposto do Selo. Como habitação própria e permanente seriam 10 542,04 €.
A habitação secundária tem isenção de IMT?
Não. A tabela da habitação secundária começa em 1 % logo no primeiro euro, enquanto a habitação própria e permanente está isenta até 106 346 € em 2026.
Comprar casa para arrendar paga IMT de habitação secundária?
Sim. Qualquer habitação que não seja a sua residência própria e permanente usa a tabela da habitação secundária.
Fontes (verificadas a 5 de novembro de 2026): Código do IMT, art. 17.º, com os escalões da Lei n.º 73-A/2025 (Orçamento do Estado para 2026); Decreto-Lei n.º 48-A/2024 (IMT Jovem); Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 1.1 e 17.1.1 (Portal das Finanças); Doutor Finanças e EY Tax Alert OE 2026 (tabelas 2026).